Rzeczoznawca majątkowy w dobie otwartych danych. Zagrożenia i nowe horyzonty warsztatu biegłego.
Dla środowiska rzeczoznawców majątkowych pełne otwarcie rejestrów cen nieruchomości to zmiana o charakterze tektonicznym. Przez lata "dostęp do źródeł" był jednym z fundamentów przewagi konkurencyjnej rzeczoznawcy. Dziś, gdy dane transakcyjne stają się dostępne "na kliknięcie" dla każdego obywatela, pojawia się pytanie: jaka jest przyszłość zawodu w świecie totalnej transparentności?
Kontekst legislacyjny i warsztatowy
Uwolnienie rejestru opiera się na nowelizacji przede wszystkim Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne i wciąż wskazuje rzeczoznawcę jako osobę uprawnioną do określania wartości nieruchomości, to sposób pozyskiwania danych uległ radykalnej zmianie.
Szanse: ewolucja zawodu
Otwarcie Rejestru Cen Nieruchomości może pomóc także rzeczoznawcy w dostępie do danych. Będą one bowiem bezpłatne i mogą być docelowo lepiej zaprezentowane, co może ograniczyć konieczność fizycznego przeglądania aktów notarialnych w urzędach (przynajmniej w odniesieniu do niektórych rodzajów zleceń). Możliwe konsekwencje:
- efektywność czasowa: automatyzacja zasilania baz danych pozwala skupić się na analizie merytorycznej i doborze cech rynkowych.
- Big Data w wycenie: dostęp do ogromnych zbiorów danych pozwala na stosowanie bardziej zaawansowanych metod statystycznych, co podnosi jakość operatu.
- doradztwo strategiczne: rzeczoznawca przestaje być tylko "wystawcą certyfikatu dla banku", a może stać się kluczowym doradcą inwestycyjnym.
Zagrożenia: presja klienta i algorytmy AVM
Uwolnienie rejestru niesie ze sobą również konkretne wyzwania dla środowiska rzeczoznawców:
- „klient wie lepiej": powszechny dostęp do cen powoduje, że klienci mogą próbować wymuszać na rzeczoznawcach konkretne wyniki, opierając się na wyrywkowych danych z portalu, bez uwzględnienia poprawek na cechy rynkowe,
- Automatyczne Modele Wyceny (AVM): firmy technologiczne, mając dostęp do tych samych danych, budują algorytmy wyceniające nieruchomości w sekundy. Rzeczoznawca będzie musiał udowodnić, że jego intelektualna analiza przewyższa algorytm.
- kwestia wiarygodności danych: dane w publicznych rejestrach bywają zanieczyszczone (np. ceny zaniżone w aktach, transakcje nierynkowe). Rolą biegłego będzie ich krytyczna selekcja, co wymaga teraz jeszcze większej czujności.
Warsztat pracy w 2026 roku
Współczesny warsztat to już nie tylko kalkulator i znajomość przepisów. To biegłość w systemach GIS, umiejętność pracy z bazami danych i głębokie rozumienie ekonometrii. Rzeczoznawca majątkowy, który przetrwa tę rewolucję będzie prawdopodobnie specjalistą od zarządzania i analizy informacji, niż jej suflerem. W jakim kierunku pójdzie zawód? Czas pokaże.