Ryzyko geopolityczne w procesie wyceny
W tradycyjnych modelach, jakimi posługują się rzeczoznawcy, ryzyko wojenne często traktowane było jako "czarny łabędź" – zdarzenie o niskim prawdopodobieństwie. Jednak trwająca wojna na Bliskim Wschodzie i powtarzające się ataki na Dubaj oraz Dohę wymusiły rewizję podejścia do metodologii, jaką stosuje się przy wyceny nieruchomości w regionach o podwyższonym ryzyku. Jak rzeczoznawca ma określić wartość rynkową, gdy cena transakcyjna sprzed tygodnia jest już nieaktualna z powodu zmiany linii frontu lub zniszczenia infrastruktury? Jak określać wartość rynkową, w czasie kiedy rynek właściwie stoi, bo kto myślałby o kupowaniu nieruchomości w czasie gdy spadają bomby i myśli się raczej o przeżyciu a nie o inwestowaniu?
Wpływ wojny na proces wyceny
Przykład wojny na Bliskim Wschodzie (ale nie tylko) pokazuje, że w przypadku konfliktu zbrojnego należy wprowadzić do wyceny trzy dodatkowe czynniki, które wcześniej nie były brane pod uwagę:
- Ryzyko fizycznej destrukcji: przy wycenie budynków na takim terenie np. biurowych, rzeczoznawcy powinni muszą uwzględniać przykładowo wyższy koszt ubezpieczenia. Na terenach czasowo objętych konfliktem w przeszłości koszty ubezpieczenia od terroryzmu i działań wojennych, będą inaczej kalkulowane i składka może znacznie wzrosnąć, co w efekcie może mocno obniżyć dochód operacyjny netto (NOI), a tym samym wartość rynkową w podejściu dochodowym.
- Utrata płynności: nieruchomości w Dubaju, które sprzedawały się w 48 godzin, po atakach Iranu mogą stracić na płynności i stać na rynku miesiącami. Rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości powinien więc zastosować znacznie wyższe dyskonto z tytułu ograniczonej płynności.
- Dewaluacja lokalizacji: grunty, które były wcześniej "prime location" np. w rejonie biurowym, tuż przy plaży, w obliczu zagrożenia ostrzałem jako spektakularne cele do zniszczenia, mogą stać się mniej atrakcyjne niż działki położone w głębi lądu, łatwiejsze do ochrony.
Analiza scenariuszowa w wycenie
W takich warunkach (spodziewany ograniczony obrót) standardowe metody porównawcze mogą napotykać na trudności, ponieważ liczba transakcji rynkowych może znacznie spaść. W takiej sytuacji konieczne może być sięganie po inne techniki wyceny, np. na podstawie symulacji historycznych, aby określić widełki wartości dla nieruchomości.
W odniesieniu do podejścia kosztowego, np. dla celów ubezpieczenia, wycena w takich warunkach też może napotykać na problemy ze względu na brak aktualnych, wiarygodnych danych o cenach robót i materiałów budowanych. Po atakach np. w Dubaju mogą być one w spiralę podwyżek ze względu na przerwanie łańcuchów dostaw materiałów budowlanych drogą morską.
Podejście dochodowe także może wymagać drastycznego podniesienia przyjmowanych stóp kapitalizacji. Inwestorzy będą bowiem oczekiwali większej premii za ryzyko sięgającej 15-20%, co przy stałych lub spadających czynszach powoduje gwałtowny spadek wartości końcowej.
Nieruchomości gruntowe
Interesującym zjawiskiem, które można obserwować na terenach konfliktów zbrojnych jest relatywna odporność, jaką wykazują nieruchomości gruntowe. O ile budynki mogą zostać zniszczone, o tyle grunty pozostają. Dlatego wycena gruntu w Dosze czy Dubaju opierać się może np. „wartości rezydualnej" – potencjale do zabudowy w czasach powojennych, co sprawia, że działki te stają się aktywami spekulacyjnymi o długim horyzoncie czasowym.
Wyzwania dla rzeczoznawcy – etyka i profesjonalizm
Największym wyzwaniem dla profesjonalistów zajmujących się wyceny nieruchomości jest zachowanie obiektywizmu. Presja ze strony banków, które nie chcą widzieć masowych spadków wartości w swoich portfelach kredytowych będzie ogromna. Jednak rzeczoznawca, analizując ataki na Dubaj powinien twardo stąpać po ziemi i raportować rzeczywisty spadek popytu, a w efekcie wartości nieruchomości.
Wnioski
Wojna na Bliskim Wschodzie to lekcja pokory dla branży nieruchomości. Pokazuje, że stabilność geopolityczna jest najdroższym fundamentem, na jakim stoją wszystkie budynki. Dla polskiego rzeczoznawcy to sygnał, by w procesach wyceny w kraju również zacząć baczniej przyglądać się czynnikom makroekonomicznym i bezpieczeństwu narodowemu jako realnym determinantom wartości działek i gruntów.